如果要问，这几年成都楼市哪些房产崩得最厉害？

我前几年对成都市场的判断是：“投资客越多的区域，房价会崩的越厉害！”

上一个阶段，论跌幅，当时不限购的视高首当其冲。

然后就是天府新区也是不甘示弱。

可以说市场的发展趋势基本和我当时分析的一致。

那么现如今，该轮到哪些房产了呢？

 

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和规划，很有帮助！）

我认为下个阶段，成都楼市最难的应该是近郊、远郊高单价、高总价的房产。

可以说，未来只有5+1区能够有条件支撑高单价、高总价住宅在二手房市场相对正常的流通。

近郊、远郊，高单价、高总价住宅，会越来越趋向于消费住宅，纯自住可以，但如果要卖，在二手市场的流通会越来越艰难。

两条建议：

1、如果你很在意房价的涨跌，你预算的单价/总价越高，建议你越应该优先考虑5+1城区。

2、如果你很在意房产的涨跌，你手里在近郊、远郊有高单价、高总价的房产，建议置换到5+1区或者卖掉。

注：个人建议单价在2.4万/㎡以上，总价在330万以上。同时不是说5+1区高单价、高总价的楼盘一定会涨，而是5+1区高单价、高总价的楼盘大概率房价表现会优于近郊、远郊。

 

为什么我会有这样的分析？

因为成都未来的高单价、高总价市场的竞争会相当激烈，近郊、远郊很难撑起高单价、高总价市场。

上一个阶段，近郊像天府新区出现不少高总价、高单价的品质楼盘，并且在市场上拥有较好的表现。

很大原因是由于前些年，在7090政策下（指：新建商品房住宅项目的户型比，要求90㎡以下的套型建筑面积必须占到整个项目总面积的70%以上），5+1区品质楼盘供应少，都是一些刚需刚改盘。

市场堆积了大量改善需求，但市场上却没有太多供应。

说到底，改善品质楼盘的竞争太小了！

天府新区打了个很好的时间差，吸收了大量5+1区对居住品质有要求的购房者外溢。

必须要承认，在5+1区没有太多高品质楼盘供应的时候，天府新区的高端住宅其实是比较有市场。

但市场是一直在变的，如今7090退出历史舞台，5+1区的品质住宅供应在逐渐提升。

对于近郊、远郊而言，它们在高端市场的竞争力也就必然下滑。

虽然大家天天讨论的都是成都总价几百万，上千万的房子，但事实上成都房产总价中位数就150万左右。

高单价、高总价房源，在市场必然是小众需求。

要知道，经济是个社会活动，人越多，生产力越发达，经济类型越丰富，产业如此，房产也是如此。

面对小众需求，就需要足够多的人口基数才能支撑。

 

我把成都人口密度按三个档次划分。

第一梯队是5+1区（高新区、锦江区、成华区、武侯区、锦江区、青羊区）

第二梯队是（天府新区、双流区、龙泉驿区、郫都区、温江区、新都区、青白江区、新津区）

第三梯队是远郊剩余城区。

可以说，第一梯队的5+1区，和第二梯队的人口密度，完全是断崖式的差距。

这一差距，也就注定了高单价、高总价住宅，在人口密集的5+1城区能相对轻松去化，但对人口密度低的区域会开始越来越难。

近郊、远郊，未来需要面对的是内忧外患。

近郊改善品质楼盘，除非你的品质的确在市场没有对手，并且能营销出标杆的IP，不然会崩的很惨。

一方面5+1城区的供应起来了，高价需求很难外溢到近郊、远郊，可能还会反过来吸收近郊、远郊的高价需求。

另一方面是近郊、远郊大量储备土地，改善品质盘还在继续供应，为数不多的需求还在被大量的供应给稀释。

目前看，最头疼的应该是天府新区。